8月29日，8月集中土拍落下帷幕，8宗地塊，6宗底價出讓，1宗流拍，1宗提前中止，品牌房企與本土房企均有拿地，運(yùn)達(dá)首次進(jìn)駐河西獲地，萬科重回濱江新城板塊，城發(fā)恒偉摘得天心中心地塊。

(資料圖片)

PART.1

2宗地塊中止/流拍，6宗地塊底價成交

本輪8宗地塊，開福中心地塊提前中止、紅星洞井地塊流拍，其他6宗地塊均為底價成交。土拍熱度較往期進(jìn)一步下降，無溢價表現(xiàn)，新房市場熱度近幾月持續(xù)下降，傳導(dǎo)土拍市場，房企資金持續(xù)承壓，拿地積極性不高。

PART.2

本批次掛牌條件嚴(yán)苛，影響土拍熱度

本輪土拍熱度下降的主要原因，一方面由于地塊掛牌條件嚴(yán)苛，多宗地塊涉及到物業(yè)返還、安置、配建學(xué)校、產(chǎn)業(yè)引入等條件；另一方面除了少部分地塊處于熱點(diǎn)板塊，配套完善，大部分地塊位置稍顯偏遠(yuǎn)，配套能級不高。

033號地塊提前中止，地理位置是地塊主要優(yōu)勢，但從劣勢方面來看，地塊形狀不規(guī)則，分割為三地塊，整體開發(fā)受影響，同時地塊要求配建道路及幼兒園，開發(fā)成本提升。037號地塊流拍，地塊商業(yè)占比15%，同時存在大量商業(yè)、車位、安置房返還要求，以及學(xué)校配建成本4925萬元，整體開發(fā)難度提升。對于其他6宗底價成交地塊，具體情況如下：

[2023]望城區(qū)015號：

運(yùn)達(dá)首進(jìn)河西，提振大澤湖品質(zhì)

運(yùn)達(dá)集團(tuán)攜手湖南永通集團(tuán)摘得【2023】望城區(qū)015號地，是運(yùn)達(dá)集團(tuán)首次進(jìn)駐河西。運(yùn)達(dá)自身具備的高品質(zhì)、溢價能力、自帶的關(guān)注度，將為大澤湖片區(qū)帶來新的影響力。地塊位于濱水新城南板塊，地塊臨近4號線北延線騰飛路站，容積率≤2.0，商住比僅有3：97。地塊無其他配建條件，“交房即交證”，最高限價為10300元/平方米。

[2023]長沙市034號：

萬科重回濱江，補(bǔ)充熱度板塊貨源

地塊位于熱點(diǎn)濱江新城北板塊，板塊內(nèi)目前在售項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)入后期，亟待補(bǔ)充貨源，萬科進(jìn)駐將帶來新期待。地塊周邊配套完善，客戶需求度高，未來入市將有一定熱度。但地塊配建條件較多，競得人需無償返還物業(yè)建筑面積63120平方米、需承建規(guī)劃中的坦山公園（南區(qū)）、需配建并無償移交湘江新區(qū)教育局的幼兒園，有一定開發(fā)成本。

[2023]長沙市035號：

金地商置入主，地塊配建學(xué)校

地塊由金地商置&哲皓置業(yè)共同摘得，地塊位于高鐵新城板塊，臨近5號線板塘沖地鐵站，周邊配套完善，目前高鐵新城板塊內(nèi)競品較多，未來將有一定競爭。但地塊配建與返還條件較多，須向長沙市雨花區(qū)教育局繳納學(xué)校建設(shè)成本3828.63萬元，小區(qū)配套幼兒園；用3800元/平方米的價格向摘牌方購買33000平方米的住宅（毛坯），用 4000元/平方米的價格向摘牌方購買12000平方米的商業(yè)（毛坯）；以1200元/平方米的價格購買約9000平方米的地下室；開發(fā)成本較高，利潤縮小。

[2023]長沙市036號：

城發(fā)恒偉獲地，中心地段具有優(yōu)勢

地塊位于天心中心城板塊，板塊熱度較高，但地塊距離地鐵站有一定距離，交通便捷性有影響。地塊無其他返還與配建條件，開發(fā)成本相比更低。土地住宅（毛坯）銷售均價不超過13000元/平方米，對比周邊在售項(xiàng)目以及二手房項(xiàng)目，地塊具有低價優(yōu)勢，高性價比將有一定銷售熱度。

[2023]望城區(qū)019號：

嘉宇摘得，地塊一線臨江

地塊位于濱水新城北板塊，地理位置臨江，距離地鐵站較遠(yuǎn)，地塊無其他配建條件，板塊處于發(fā)展階段，周邊配套待完善。地塊住宅（毛坯）銷售均價不超過10300元/平方米。

[2023]望城區(qū)013號：

地塊具備產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入自持商業(yè)等條件

地塊需引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，開發(fā)要求較高，規(guī)劃建設(shè)大澤湖海歸小鎮(zhèn)總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)及海歸小鎮(zhèn)高端人才社區(qū)配套，要求競買人投資總額不得低于20億，主要建設(shè)內(nèi)容包括總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，并引進(jìn)瞪羚、小巨人、獨(dú)角獸類的新能源、先進(jìn)智能制造、大健康（研發(fā)、銷售、創(chuàng)新、總部、檢驗(yàn)檢測）等產(chǎn)業(yè)相關(guān)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)入駐；對商業(yè)所建物業(yè)自持的產(chǎn)權(quán)面積不小于商業(yè)用地計(jì)容建筑面積的20%；掛牌宗地的住宅（毛坯）銷售均價不超過11000元/平方米。

小結(jié)

土拍熱度下滑，有地塊流拍與中止，多宗地塊配建與返還條件較多，形成競拍熱度不高，6宗底價成交。此輪土拍有萬科地產(chǎn)、金地商置為代表的規(guī)模房企摘得，也有運(yùn)達(dá)集團(tuán)、城發(fā)恒偉、嘉宇地產(chǎn)為代表的本土優(yōu)秀企業(yè)補(bǔ)倉。

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